低碳、智能楼宇建设指引下，数字化如何再造房地产业发展核心潜力
南方财经全媒体记者 吴立洋 上海报道作为中国经济发展的支柱行业，房地产具有规模大、链条长的特征，对国民经济贡献显著，且关联带动着大批上下游产业的发展，在我国城镇化、现代化进程中发挥了重要的支撑作用。但另一方面，随着经济与社会环境变化，在绿色低碳与可持续发展、高质量发展的要求下，传统房地产行业亦面临节能减排、用材革新、劳动力减少等诸多考验。在这样的发展背景下，如何通过新兴数字化技术、新能源新材料技术赋能房地产行业转型升级，结合当前工程实践与楼宇需求打造新时代地产与建筑行业核心服务能力，是当前产业发展的关键所在。而这种核心能力的构建，既需要宏观政策与行业共识层面的规划与指引，亦需要来自技术创新与应用创新支持；从市场角度来看，这既是传统房地产企业业务模式变革的关键，也蕴含着初创赛道的增长机遇与潜力。地产业转型在即“国际能源署2021年11月发布的报告显示，建筑行业碳中和面临极端天气，家用电器增长、能效增长未跟上建筑业发展速度等三方面主要的挑战。”清华大学建筑学院副院长、生态规划与绿色建筑教育部重点实验室主任林波荣在接受南方财经全媒体记者采访时指出，随着中国经济的恢复，经济增长带来的能耗增加将进一步加大碳排放压力，而房地产本身碳排放总量大、强度高、产业链影响广泛的行业，急需依靠技术创新与商业模式变革提升用能效率，降低排放总量。为探索房地产行业通过科技创新赋能可持续发展的前进方向，为房地产科技创新企业开拓更为广阔的市场空间。近日，作为中国首个专注房地产科技创新的企业联盟，城越UrbanLab在上海举办城越房地产科技论坛，邀请地产领域专家学者、投资机构与科创企业共同探讨数字化技术与低碳技术在房地产与建筑行业的应用路径。仲量联行研究部房地产科技洞察负责人章蔚君在论坛演讲中指出，中国是世界上最大的建材生产以及消费国，但目前受到技术、成本、人才等阻力影响，房地产行业仍然存在自然资源过度消耗、能源利用效率低、生产排放造成污染等问题。近年来，顶层设计对房地产业低碳发展提出了明确指引。2021年10月，国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》，明确要求推广绿色低碳建材和绿色建造方式，加快推进新型建筑工业化，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，推动建材循环利用，强化绿色设计和绿色施工管理。2022年8月，科技部等9部门印发《科技支撑碳达峰碳中和实施方案(2022—2030年)》，提出“加快突破建筑高效节能技术，建立新型建筑用能体系。加强建筑拆除及回用关键技术研发，突破绿色低碳建材、光储直柔、建筑电气化、热电协同、智能建造等关键技术”等要求。而作为产业链条丰富，应用场景多元的劳动密集型产业，房地产的高质量发展固然有赖于能源、材料、信息通信等领域的科技发展，但其本质上并非原始创新行业。林波荣指出，房地产发展实现碳中和与可持续，最终还是要通过场景驱动和工程导向实现集成创新，重点需要解决的是如何依靠数据进行精细化与科学化服务和避免盲目成本叠加两方面问题。作为传统产业转型升级关键的数字化技术，则是企业提升成本管理能力，优化服务效能的重要途径，如何将数字化技术与建筑、用能管理、楼宇管控等地产业务深度结合，是实现上述目标的关键所在。数字化难点与机遇作为产业数字化发展的技术，数据的规模与质量是支撑数字化发展的重心，但在传统房地产行业，数据资源的开发利用仍具有极大的提升空间。“当前房地产行业的很多数据集尚且不能称之为大数据。”林波荣指出，由于数字化发展起步晚，可供参考的成熟案例有限，行业共识尚未完全形成等原因，房地产行业在数据采集、管理运输等方面均存在不足，这既使得房地产行业对整体科技进步的贡献未能匹配其经济体量，亦使得前沿科技创新与应用未能更为全面地惠及产业发展。以楼宇能耗数据为例，一栋综合性楼宇的能耗数据如果以小时为周期进行采集，一天产生的数据量不过24个，一年的数据也仅为8760个——远达不到当前支撑数字化、智能化管理所需的大数据规模：一方面，采集密度与精细度的不足难以实现对能耗的实时掌控和智能调控；另一方面，单个的能耗数据无法反映建筑的整体情况，更为科学、高效地实现低碳建筑还有赖于温度、湿度、二氧化碳浓度等更多维度数据的采集和分析使用。章蔚君亦在接受南财记者采访时指出，地产行业的数据具有数据量大、类型多样、分布分散的特征，对于地产数据的开发利用是一个系统性工程，需要耗费大量的人力、成本和时间，建议从满足应用需求的角度出发，根据数据价值确定治理的标准和优先级。而在积累足够数据并对其进行有效利用的基础上，更为智能化、数字化的地产行业设计、建造、运维则成为了可能。例如，在地产设计方面基于对更为全面、多元的数据研发兼具准确性和速度的智能设计方法，提升智能算法和代理模型的效率与通用性，以克服当前建筑设计中体型空间设计与性能优化脱节、仅关注局部参数优化等问题。在地产楼宇的长期运维中，也可基于空间实测技术、多维环境/能耗场和人体健康关联的海量数据挖掘技术、 空间流线的AI运维技术等的综合运用，最终实现建筑环境健康与低碳智慧运维的科技变革。今年2月，国务院印发《数字中国建设整体布局规划》，要求推动数字经济和实体经济深度融合，在重点领域加快数字技术创新应用。林波荣表示，在房地产领域实现数字化的前提，是加强对建筑领域的数据采集、清洗和时效要求，形成数据共享机制，进而开发智能控制系统，转变传统大水漫灌进行统一室内环境营造的形式，从人的需求出发，基于传感器感知和自动控制实现对室内环境的运维智能化。以实践开拓商业空间在中国城镇化发展进入高质量发展阶段，老龄化、少子化带来的人口结构变化将对产业变迁产生深远影响的关键时期，房地产行业面临的能源结构转型、建筑全生命周期碳减排、劳动结构失衡等挑战显著突显，房地产周期迎来深刻变革。章蔚君表示，挑战中亦蕴含着机遇，需求的增长推动了房地产科技的快速发展，新兴技术已经渗透到了地产行业的各个环节，并逐渐演化为综合能源服务、绿色建筑和新材料、数智人力辅助三条核心赛道，帮助行业实现降碳减排，并有效应对劳动力短缺、人力成本不断攀升等问题。在科创企业基于数字化和低碳技术的创新赋能下，地产行业的降本增效得到了有力支撑。以本次论坛展示的建筑机器人解决方案提供商方石科技的应用实践为例，其用于建筑地面结构施工的建筑机器人可实现人工3-5倍的施工效率，节省60%以上劳务成本，且在电池驱控系统的用能控制下，可实现施工过程的零碳排放。但从技术创新到市场的广泛应用还需长期探索，从商业化角度来看，打磨技术运用方式，拓展应用场景的商业空间都需要更丰富的实践经验加以实现。章蔚君坦言，考量一家科技企业是否具有可实际落地的商业价值是一个复杂的过程，需要从企业发展的背景、核心技术与需求的匹配度、产品和服务的支持能力等多个维度进行衡量。在地产科技领域，从创新到商业化需要反复试验和打磨，许多行业内的壁垒需要大小企业协力突破，创业公司的适应性与协作性也显得尤为重要。“房地产行业的特点是需求大、周期长，因而行业中存在一种说法：‘建筑业的工程是通过口碑建立的。’”林波荣表示，随着科创企业的研发成果在业界应用的范围逐步扩大，科技效能在具体工程项目中的释放将进一步加快行业转型升级的步伐，口碑带动下，滚雪球式地转型浪潮会给科创企业开拓更为广阔的市场空间。但他也指出，在数字化时代，技术的嵌入与应用已不再局限于建设阶段，在地产业需求层次不齐，差异化需求突显的背景下，如何在长期业务中不断调试数字化细节，实现精细化、定制化服务，同样关乎地产科创企业的发展未来。
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